Co si z článku odnést
- V roce 2025 dochází ke změnám ve výpočtu DSTI a DTI
- Většina omezení pro mladé do 36 let je zmírněna nebo zcela zrušena
- Hypotéky jsou opět dostupnější díky klesajícím sazbám a uvolněné politice ČNB
- Banky kladou důraz na doložení příjmu a schopnosti splácet
- Nově je větší prostor pro individuální posouzení klientů
Hypotéky v roce 2025: Klíčové změny
Rok 2025 přináší několik zásadních změn, které ovlivňují dostupnost, flexibilitu a podmínky hypotečních úvěrů. Česká národní banka v roce 2024 významně uvolnila pravidla pro poskytování hypoték, což se naplno promítá do praxe právě letos. Hlavní novinkou je zrušení jednoho z klíčových regulatorních ukazatelů – DTI (Debt-to-Income), který omezoval celkový objem dluhu ve vztahu k ročnímu příjmu žadatele. Druhý ukazatel, DSTI (Debt Service-to-Income), byl ponechán pouze jako doporučení, nikoli závazné kritérium.
Zrušení DTI a změkčení DSTI zásadně rozšiřuje možnosti žadatelů o hypotéku, zejména těch s vyššími, ale proměnlivými příjmy – například OSVČ, freelancerů nebo lidí s vícezdrojovým příjmem. Banky nyní mají větší volnost, jakým způsobem bonitu posoudí. Na druhé straně to ale klade větší důraz na vlastní metodiku a odpovědnost konkrétních finančních institucí.
„Zrušení DTI a změkčení DSTI dává bankám větší možnost přizpůsobit hypotéku individuální situaci klienta. Zejména mladé rodiny a OSVČ tím získávají lepší šanci na financování bydlení,“
vysvětluje Marek Pavlík, CEO portálu hypotecnikalkulacka.cz.
Plánujete hypotéku v roce 2025? Neřešte jen sazbu. Sledujte i to, jak banka posuzuje bonitu, zda má interní limity a zda zohledňuje specifika vaší finanční situace.
Mladí do 36 let: Významné úlevy a flexibilita
Mladí lidé do 36 let jsou i v roce 2025 zvýhodněnou skupinou. Mohou získat hypotéku s LTV až 90 %, zatímco standardní limit zůstává na 80 %. Dále platí zmírněné podmínky pro ukazatel DSTI, přičemž DTI už vůbec neplatí. To znamená, že mladí žadatelé mají výrazně vyšší šanci na získání úvěru i při nižším počátečním kapitálu nebo kombinovaných příjmech.
Některé banky navíc přicházejí s vlastním zvýhodněním – delší splatnost, nižší marže, státem dotované produkty nebo flexibilnější pravidla pro spoludlužníky. Výběr správného poskytovatele se tak stává strategickým rozhodnutím, které může ovlivnit splátky i dostupnost úvěru na desítky let.
Změna nastala i v přístupu ČNB. Výjimky pro mladé už nejsou závazné, ale volitelné – každá banka si nastavuje vlastní přístup. To znamená, že rozdíly mezi nabídkami mohou být výrazné a orientace v nich vyžaduje buď důkladný průzkum, nebo odbornou pomoc.
Nová realita bonity: Co musí klient doložit
I přes větší flexibilitu zůstává bonitní posouzení základním pilířem při schvalování hypotéky. Banky si stále velmi důkladně prověřují příjmy, výdaje, celkové zadlužení a historii žadatele. U zaměstnanců se obvykle vychází ze mzdových výměrů a potvrzení od zaměstnavatele. U OSVČ se analyzuje čistý zisk podle daňových přiznání za poslední dva roky – některé banky ale již umožňují kombinaci se skutečným tokem peněz (např. výpisy z účtu).
Specifická je situace u klientů s příjmy ze zahraničí, z pronájmů nebo z podnikání v jiných právních formách. Banky zde často vyžadují složitější strukturu dokladů a důkazů o stabilitě příjmů. Zároveň se zvyšuje význam úvěrové historie v registrech (BRKI, NRKI) a přehledu o všech stávajících závazcích.
Přečtěte si: Jaké jsou aktuálně důvody pro zamítnutí hypotéky?
I pokud máte více zaměstnání na částečný úvazek nebo kombinujete hlavní pracovní poměr s vedlejší podnikatelskou činností, příjmy lze sčítat. Musí být ale doloženy transparentně a stabilně.
Další faktory ovlivňující hypotéky v roce 2025
1. Vývoj úrokových sazeb
Klesající úrokové sazby, které nastaly koncem roku 2024 a pokračují i v roce 2025, zvyšují dostupnost hypoték. Průměrné sazby se pohybují mezi 4–5 %, což je stále více než v předchozí dekádě, ale podstatně méně než v krizových letech 2022–2023.
2. Vliv fixace
Banky doporučují delší fixace (např. 5 let), které nabízejí stabilitu. Klienti se ale stále častěji rozhodují pro kratší fixace, aby mohli využít budoucí pokles sazeb. Výběr fixace má vliv nejen na výši splátky, ale i na možnost částečného nebo úplného splacení bez sankcí.
3. Spoludlužníci a ručitelé
U vícečlenných domácností je stále běžné zapojení spoludlužníků – například rodičů nebo partnerů. Banky posuzují celou domácnost, přičemž společné příjmy zvyšují šanci na vyšší úvěr. Upozorňujeme ale, že spoludlužník se podílí i na riziku zadlužení.
Rok 2025 přináší nové příležitosti
Hypoteční trh v roce 2025 je ve znamení liberalizace, individualizace a návratu důvěry v úvěrový systém. Klienti mají větší šanci hypotéku získat, ale zároveň se musí orientovat v širší škále parametrů a přístupů jednotlivých bank.
Zásadní roli hraje informovanost, porovnání nabídek a kvalitní příprava podkladů. Zároveň roste význam odborné konzultace – zejména u složitějších případů, jako jsou OSVČ, cizinci nebo příjemci z více zdrojů.
Rok 2025 tak může být vhodným obdobím pro pořízení vlastního bydlení – ať už první nemovitosti, nebo refinancování stávajícího úvěru. Díky pružnějším podmínkám a lepší dostupnosti hypoték mohou Češi opět plánovat své bydlení s větší důvěrou a možnostmi.
