Co si z článku odnést
- V Praze 2+kk o rozloze 50 m² pronajmete průměrně za 22 000 Kč měsíčně, zatímco měsíční splátka hypotéky na byt stejné hodnoty (6 000 000 Kč, 80% LTV, 5,2 % úrok, 30 let) vychází na přibližně 26 000 Kč
- V Brně se nájem podobného bytu pohybuje kolem 17 000 Kč, zatímco hypotéka na 4,8 milionu Kč vychází zhruba na 21 000 Kč měsíčně
- Hypotéka se z finančního hlediska vyplatí až po 7 a více letech bydlení v jednom místě – do té doby jsou vyšší náklady vyváženy flexibilitou nájmu
- K získání hypotéky na běžný byt v ceně 5 milionů Kč potřebujete minimálně 1 milion Kč vlastních prostředků plus zhruba 150 000 Kč na vedlejší náklady
- Pokud vaše čisté měsíční příjmy nepřesahují 45 000 Kč a nemáte úspory, banky hypotéku neposkytnou; v takovém případě je nájem často jediná možnost
Hypotéka nebo nájem: Rozdíl není jen v měsíční částce
Na první pohled se může zdát, že hypotéka je vždy dražší. Měsíční splátka bývá vyšší než průměrné nájemné, což svádí k dojmu, že bydlet „ve vlastním“ je luxusem. Jenže zatímco nájem je čistý výdaj, splátka hypotéky má dvě složky – úrok a jistinu. A právě splácením jistiny si každý měsíc budujete majetek. Nájemník po pěti letech zanechá miliony v cizí kapse, zatímco vlastník bytu má v ruce aktivum, které může dál zhodnocovat, prodat nebo pronajímat.
V modelovém příkladu bytu 2+kk v širším centru Prahy zaplatíte za nájem včetně poplatků zhruba 22 tisíc korun měsíčně. Pokud si tentýž byt pořídíte na hypotéku ve výši 5 milionů korun se splatností 30 let a úrokem 5 %, měsíční splátka bude kolem 26 000 Kč. Rozdíl v měsíční zátěži je přibližně 4 000 korun, ale výsledek po pěti nebo deseti letech je zásadně odlišný. Nájem končí bez majetku, hypotéka zůstává s vlastním bytem.
Kdy je nájem výhodnější než hypotéka
Nájemní bydlení má své nesporné výhody, především z hlediska flexibility. Pokud nevíte, kde budete za tři roky, nechcete se vázat, plánujete práci v zahraničí nebo právě zakládáte rodinu, může být nájem bezpečnější volbou. Nemusíte řešit opravy, investice do vybavení ani klesající hodnotu nemovitosti. Zároveň vám nehrozí, že vám banka zvedne splátku kvůli vyšším sazbám nebo že nedostanete hypotéku kvůli výpadku příjmů.
Z ekonomického hlediska může být nájem výhodnější v obdobích vysokých úrokových sazeb nebo při velmi nízkých cenách nájemního bydlení. V některých městech je nájem stále natolik levný, že se náklady na hypotéku nedají obhájit ani z dlouhodobého hlediska. Typickým příkladem jsou byty v menších městech, kde se nájem pohybuje kolem 10 až 12 tisíc korun, zatímco hypotéka na obdobný byt by stála 16 až 18 tisíc.
Pro koho se hypotéka dlouhodobě vyplatí
Hypotéka je ideální volbou pro ty, kdo plánují dlouhodobě setrvat v daném místě, mají stabilní příjem a dostatečné vlastní zdroje. Pokud splňujete podmínky pro získání úvěru, disponujete alespoň 15–20 % z ceny nemovitosti a zároveň máte rezervu na nepředvídané výdaje, vlastní bydlení se téměř vždy vyplatí. Nejen kvůli tomu, že přestáváte „platit cizímu“, ale i proto, že nemovitosti dlouhodobě rostou na hodnotě.
Dlouhodobé statistiky ukazují, že průměrné ceny nemovitostí v Česku rostly v posledních dvaceti letech tempem 4–6 % ročně. Kdo si pořídil byt v roce 2010, dnes má jeho hodnotu často dvojnásobnou. I když tento růst nelze garantovat do budoucna, vlastní nemovitost funguje jako uchovatel hodnoty i forma pasivního zabezpečení – například pro stáří.
„Lidé často porovnávají výši nájmu a splátky, ale zapomínají na to, že každá splátka hypotéky jim přináší podíl na vlastnictví. A to je klíčový rozdíl,“
upozorňuje Marek Pavlík, CEO portálu hypotecnikalkulacka.cz.
Rizika spojená s hypotékou: Není to jen růžová budoucnost
Přestože má hypotéka mnoho výhod, není bez rizika. Smlouva na 20 nebo 30 let znamená závazek, který si nesete bez ohledu na to, zda přijdete o práci, onemocníte, nebo se změní vaše rodinná situace. Výpadek příjmů, rozvod nebo zvýšení sazeb po skončení fixace může znamenat vážný problém. Navíc je třeba počítat s dalšími náklady – pojištění nemovitosti, daň z nemovitosti, pravidelná údržba a případné opravy nejsou zanedbatelné výdaje.
Banky dnes vyžadují nejen dostatečný příjem, ale i podrobné doložení výdajů a bonity. Pořízení vlastního bydlení tak není pro každého a hypotéka by nikdy neměla být „nadoraz“. Ideálně by domácnost měla mít alespoň tříměsíční finanční rezervu a být schopna splátky pokrýt i při zvýšení sazeb o několik procentních bodů.
„Rozhodnutí o hypotéce musí být vždy propojeno s realistickým finančním plánem. Vlastní bydlení není výhra, pokud vás připraví o veškerou likviditu a klidný spánek,“ varuje Marek Pavlík, zakladatel portálu hypotecnikalkulacka.cz.
Nejde jen o matematiku, ale o životní strategii
Rozhodnout se mezi nájmem a hypotékou není pouze o aktuální výši splátky. Je to otázka životního stylu, plánů, preferencí i ochoty přijmout zodpovědnost. Nájem je flexibilní a bezpečný, hypotéka nákladnější, ale dlouhodobě výhodnější. Pro mladé lidi s nejistým zaměstnáním nebo bez úspor je rozumnější zůstat v nájmu. Naopak pro stabilizované páry, rodiny nebo jednotlivce s jasným životním plánem je hypotéka cestou k ekonomické nezávislosti.
Důležité je, aby rozhodnutí bylo promyšlené, vycházející z reálných čísel a ne z emocí nebo společenského tlaku. Bydlení není jen výdaj – je to největší investice v životě většiny lidí. Udělejte ji s rozvahou.
