Co si z článku odnést
- Banky posuzují příjem živnostníků podle daňového přiznání, nikoli podle obratu. Klíčové je, jak vysoký máte základ daně po odečtení výdajů.
- Pokud využíváte paušální výdaje, vaše bonita může být nižší – banky totiž vidí jen malý zisk, i když ve skutečnosti vyděláváte více.
- K žádosti o hypotéku budete potřebovat dvě poslední daňová přiznání, potvrzení o bezdlužnosti a často také výpisy z účtu, které prokážou reálný příjem.
- Vyšší daňový základ v roce před podáním žádosti může zvýšit vaši šanci na schválení i výši úvěru. Krátkodobé omezení daňové optimalizace se vyplatí.
- Pokud podnikáte krátce nebo máte kolísající příjmy, může pomoci spolužadatel se stálým příjmem, případně nebankovní úvěr či refinancování po několika letech.
- Stabilita, transparentnost a dlouhodobá historie podnikání jsou pro banky často důležitější než výše obratu samotného.
Hypotéka pro OSVČ: jiné oči, stejná pravidla
Zatímco zaměstnanec prokazuje příjem výplatní páskou, živnostník dokládá svůj příjem daňovým přiznáním. A právě zde začíná hlavní rozdíl. Banky se totiž dívají na základ daně po odečtení výdajů, nikoliv na skutečný obrat podnikatele. Pokud OSVČ využívá paušální výdaje, jeho daňový základ bývá nízký – a tím se snižuje i šance na získání hypotéky v požadované výši.
„Živnostníci často podceňují, že optimalizace daní může snížit jejich bonitu. Při žádosti o hypotéku pak narazí na problém, protože banka vidí nižší čistý zisk,“
upozorňuje Miroslav Majer, CEO portálu hypotecnikalkulacka.cz.
Jak banky posuzují příjem OSVČ
Každá banka má vlastní metodiku, ale obecně platí, že příjem OSVČ se hodnotí podle posledních dvou daňových přiznání. Pokud je zisk stabilní nebo rostoucí, banka zpravidla vychází z průměru obou let. Při poklesu příjmů však může vzít v úvahu pouze nižší hodnotu.
U živnostníků s paušálními výdaji bývá situace složitější. Některé banky umožňují uznat procentuální část obratu jako čistý příjem, jiné však trvají na daňovém základu. Banky tak mohou zohlednit pouze zlomek skutečných tržeb, což může výrazně snížit dostupnou výši hypotéky.
Jaké dokumenty budete potřebovat
Kromě klasických dokladů totožnosti musí OSVČ obvykle dodat:
- poslední dvě daňová přiznání s potvrzením o podání na finančním úřadě,
- potvrzení o bezdlužnosti vůči finančnímu úřadu a správě sociálního zabezpečení,
- výpis z účtu, ze kterého je patrný reálný příjem,
- případně účetní závěrku (pokud podnikatel vede účetnictví).
Tyto dokumenty slouží k ověření stability příjmů a platební morálky. Některé banky mohou požadovat i živnostenský list nebo doklad o trvání podnikání.
Jak zvýšit šance na schválení hypotéky
Banky u OSVČ hledají především jistotu. Pokud chcete zvýšit své šance, zaměřte se na několik klíčových kroků:
- Minimalizujte daňovou optimalizaci v roce před žádostí o úvěr. Vyšší základ daně zlepší vaši bonitu.
- Doložte co nejvíce důkazů o příjmech, například pravidelné platby od klientů nebo fakturaci.
- Připravte si vlastní rozvahu – přehled o tržbách, nákladech a maržích může bance usnadnit hodnocení.
- Zvažte spolužadatele – partner s fixním příjmem může významně zvýšit šanci na schválení.
„Pokud živnostník žádá o hypotéku společně s partnerem, který má stálý pracovní poměr, banky jsou často ochotnější přimhouřit oči nad nižším daňovým základem,“
doplňuje Marek Pavlík, zakladatel portálu hypotecnikalkulacka.cz.
Paušál versus skutečné výdaje – co se vyplatí
Zda je pro OSVČ výhodnější paušální výdaj nebo skutečné náklady, závisí nejen na oboru, ale i na plánované hypotéce. Paušál sice zjednodušuje daňové povinnosti, ale snižuje papírový zisk. Naopak vedení skutečných nákladů může zvýšit zdanění, ale i bonitu v očích banky.
Obecně platí, že pokud OSVČ plánuje hypotéku v horizontu 1–2 let, vyplatí se dočasně omezit daňovou optimalizaci. I menší zvýšení daňového základu může znamenat vyšší úvěrový limit o stovky tisíc korun.
Alternativy když banka řekne ne
Některé případy jsou pro banku rizikové – například krátká podnikatelská historie, nízký zisk nebo nestabilní obor. V takových situacích může OSVČ využít:
- nebankovní hypotéku, která je však dražší a často s nižší LTV,
- hypotéku s ručitelem, kdy příjem doplňuje druhá osoba,
- nebo refinancování po roce či dvou, až se příjem stabilizuje.
Další možností je využít úvěr ze stavebního spoření, který má mírnější pravidla posuzování příjmů.
Nejčastější chyby OSVČ při žádosti o hypotéku
Živnostníci se často dopouštějí opakujících se chyb, které jejich šance snižují. Mezi nejběžnější patří:
- snaha uměle snižovat daňový základ,
- podání neúplných dokumentů,
- nejasná historie podnikání,
- časté změny oboru nebo přerušení živnosti,
- absence rezerv nebo spoření.
Banky sledují nejen příjmy, ale i celkovou finanční disciplínu – včetně splácení jiných závazků, historie úvěrů či výdajových návyků.
Refinancování hypotéky u OSVČ
Pokud již máte hypotéku, ale váš příjem se mezitím zvýšil, může být refinancování po dvou až pěti letech výhodným krokem. Banky v takovém případě zohledňují aktuální příjmy, a pokud jsou vyšší, můžete dosáhnout nižší úrokové sazby nebo zkrácení doby splácení.
Zejména po pandemii řada bank upravila své interní metodiky a dnes již nejsou živnostníci automaticky rizikovým klientem. Klíčem je transparentnost a dobrá komunikace s bankou.
