Financování bydlení: Jaké jsou možnosti?

Co si z článku odnést

• Hypotéka zůstává hlavní formou financování bydlení, ale vyžaduje vlastní prostředky a splnění přísných podmínek.
• Stavební spoření může posloužit jako doplněk hypotéky nebo samostatné financování menšího rozsahu.
• Spotřebitelské úvěry mají omezené využití kvůli vyšším úrokům, ale mohou pomoci při rekonstrukci.
• Možné je i financování přes úvěr ze SFRB nebo družstevní bydlení bez nutnosti hypotéky.
• Při kombinaci více zdrojů je nutné dobře plánovat a zohlednit souběh splátek a podmínek.
• Výše vlastních úspor zásadně ovlivňuje dosažitelnost i cenu financování.

Hypotéka jako základní kámen financování

Hypoteční úvěr zůstává nejčastější cestou k vlastnímu bydlení v Česku. Nabízí vysoké objemy financování, dlouhou dobu splatnosti a poměrně nízké úrokové sazby (zejména při srovnání se spotřebitelskými úvěry). Výše úvěru obvykle pokrývá 80 až 90 % ceny nemovitosti, přičemž zbytek musí zájemce doložit z vlastních zdrojů – právě zde mnoho zájemců narazí na první překážku.

Banky navíc při schvalování hypotéky sledují široké spektrum parametrů – bonitu klienta, typ příjmu, výši úvěru vůči ceně nemovitosti (LTV), lokalitu nemovitosti nebo její technický stav. U starších domů se může stát, že banka bude požadovat vyšší podíl vlastního financování nebo rovnou zamítne financování kvůli nevyhovujícímu stavu nemovitosti.

„Banky dnes velmi důkladně hodnotí příjmy i výdaje klienta a hledají každé slabé místo. Klient, který nemá rezervy nebo má více závazků, bude mít problém hypotéku získat, i když jeho příjmy na první pohled vypadají dostatečně,“

komentuje zpřísnění přístupu bank Miroslav Majer, CEO portálu hypotecnikalkulacka.cz.

Stavební spoření – pomalejší, ale stabilní cesta

Stavební spoření dlouhodobě patří mezi oblíbené nástroje pro spoření i financování. Jeho výhodou je garantovaná úroková sazba úvěru, která je zpravidla nižší než tržní úrokové sazby hypoték. Problémem je však dostupnost prostředků – úvěr ze stavebního spoření je možné čerpat až po splnění specifických podmínek, například naspoření minimální částky a uplynutí tzv. vázací lhůty.

Stavební spoření má smysl zejména v těchto případech:

• jako doplněk hypotéky, pokud vám chybí část vlastních zdrojů,
• k financování menších rekonstrukcí, kde by hypotéka byla zbytečně nákladná,
• při potřebě fixního úroku bez nutnosti refinancování.

Spotřebitelský úvěr: Rychlé řešení, ale dražší peníze

Další možností je využít spotřebitelský úvěr – například k rekonstrukci nebo jako doplněk k hypotéce tam, kde banka nechce půjčit 100 % potřebné částky. Výhodou spotřebitelského úvěru je rychlost vyřízení, nižší nároky na dokumentaci a fakt, že nemusíte ručit nemovitostí.

Nevýhodou však zůstává výrazně vyšší úroková sazba a kratší doba splatnosti. To znamená vyšší měsíční zatížení rozpočtu. Spotřebitelský úvěr proto dává smysl jen tehdy, pokud potřebujete rychle získat relativně malou částku – typicky do několika set tisíc korun.

Je důležité si uvědomit, že přítomnost dalšího úvěru ovlivňuje vaši bonitu a může být problémem při současné žádosti o hypotéku.

Družstevní bydlení: Bydlení bez hypotéky?

Zajímavou alternativou, zejména ve větších městech, je tzv. družstevní bydlení. U něj si nekupujete byt jako vlastnictví, ale vstupujete do družstva, které je vlastníkem nemovitosti. Vy platíte jen vstupní vklad (často ve výši 20–30 % ceny) a zbytek splácíte formou měsíčního nájemného, ve kterém je obsaženo i umořování úvěru družstva.

Výhodou je nižší vstupní kapitál a skutečnost, že nemusíte vyřizovat hypotéku na vlastní jméno. Naopak nevýhodou je menší právní jistota – nejste vlastníkem nemovitosti, což může být problematické například při prodeji nebo dědictví.

Model družstevního bydlení se rozvíjí hlavně v Praze a Brně, a to díky aktivitám městských částí nebo soukromých investorů.

Podpora od státu: Úvěr ze SFR

Státní fond rozvoje bydlení (dnes přeměněný na Státní fond podpory investic – SFPI) nabízí i zvýhodněné úvěry pro mladé, kteří chtějí stavět nebo modernizovat své bydlení. Výhodou jsou nízké úrokové sazby a možnost odkladu splátek.

Podmínky se však v čase mění a programy nejsou vždy otevřené pro nové žádosti. Navíc bývají omezovány věkem žadatele, výší příjmu nebo typem projektu. Proto je důležité sledovat aktuální výzvy a ověřovat dostupnost přímo na stránkách SFPI.

Kombinace zdrojů: Realistická cesta pro většinu domácností

V praxi se financování bydlení často neobejde bez kombinace více zdrojů. Například část ceny pokryjete hypotékou, menší část úvěrem ze stavebního spoření a zbytek z vlastních úspor. Důležité je ale dobře propočítat měsíční zatížení rozpočtu a nepodcenit rizika.

Každý další úvěr znamená novou splátku, která se započítává do výdajů při posuzování bonity. V extrémních případech to může vést k zamítnutí celé žádosti. Finanční plán by proto měl počítat i s rezervou, která pokryje výpadek příjmů nebo nečekané výdaje.

„Rozdělení financování do více zdrojů může být chytré, ale musí být dobře řízené. Pokud každý úvěr běží jinak, s různými splatnostmi a podmínkami, vzniká zmatek, který může vést k problémům. Doporučuji vše plánovat s hypotečním specialistou, který umí jednotlivé nástroje sladit do jednoho funkčního celku,“

dodává Marek Pavlík, zakladatel portálu hypotecnikalkulacka.cz

Vliv úspor: Kolik musíte mít naspořeno?

Výše vlastních úspor zásadně ovlivňuje, zda hypotéku vůbec získáte. V současnosti platí, že banky obvykle poskytují maximálně 80–90 % hodnoty nemovitosti. Zbytek musíte uhradit z vlastního – případně z jiného typu financování, které ale nesmí být nevhodně strukturované (např. další hypotéka, nebo úvěr se zástavou jiné nemovitosti).

Kromě kupní ceny nemovitosti je třeba počítat i s vedlejšími náklady – poplatky za odhad, právní služby, daň z nabytí (u pozemků), rezervační poplatek, vybavení bytu. Tyto výdaje mohou činit dalších 5–10 % a často je nelze pokrýt z hypotečního úvěru.

Dostatečná výše úspor tak není jen podmínkou pro schválení úvěru, ale i zárukou vaší finanční stability v prvních měsících po koupi.