Co si z článku odnést
- Rodinná pomoc může zásadně zvýšit šanci na získání hypotéky
- Existuje několik forem pomoci: dar, bezúročná půjčka, spoludlužnictví i ručení
- Každá varianta má svá pravidla a dopady, například na daň z příjmu
- Banky zohledňují příjmy i závazky celé domácnosti – pomoc může zlepšit bonitu
- Než se pro některé řešení rozhodnete, je důležité zvážit právní i finanční důsledky
Rodinná pomoc jako klíč k hypotéce
Získání hypotéky je dnes výrazně složitější než před několika lety. Důvodem je nejen růst úrokových sazeb, ale i přísnější pravidla České národní banky – ta nastavuje například limity DTI, DSTI a LTV. Pokud se žadatel do těchto pravidel nevejde, žádost je automaticky zamítnuta. Řešením ale může být rodina.
Pomoc rodiny je stále častější. Může mít podobu přímé finanční pomoci, ale i formální účasti na hypotéce – například jako spoludlužník, přistupitel nebo ručitel. Každé z těchto řešení může mít na posouzení bonity i získání úvěru zásadní dopad.
„Pomoc rodičů nebo sourozenců je dnes mnohdy jedinou možností, jak vůbec hypotéku získat. Banky ji navíc nevidí jako problém – pokud je doložitelná a v souladu s podmínkami, může výrazně zlepšit šance klienta,“
říká Miroslav Majer, CEO portálu hypotecnikalkulacka.cz.
Formy rodinné pomoci: od daru až po ručení
Existuje několik způsobů, jak může rodina pomoci – a každý má svá specifika.
Finanční dar
Darování peněz je nejjednodušší možností. Pokud rodiče darují dítěti peníze například na akontaci (vstupní kapitál), banka to obvykle nehodnotí negativně. Pozor ale na správné doložení – dar by měl být podložen darovací smlouvou. Mezi přímými příbuznými se navíc daň z daru neplatí.
Bezúročná půjčka
Oblíbeným řešením je také rodinná půjčka bez úroků. Může pomoci nejen při financování počáteční části, ale i jako doplněk při nedostatečné bonitě. Pokud banka umožní kombinaci hypotéky a půjčky, je třeba půjčku deklarovat. Bezúročnost není problém, je ale potřeba doložit splátkový kalendář.
Spoludlužnictví
Rodič nebo sourozenec se může stát spoludlužníkem – tedy osobou, která společně s hlavním žadatelem nese odpovědnost za splácení. Tento model banky často vítají, protože celkový příjem domácnosti je vyšší a riziko nesplácení se tím snižuje.
„Vstup rodiče do hypotéky jako spoludlužníka bývá z pohledu banky zásadním zvratem – bonitu posílí natolik, že úvěr lze schválit i klientovi, který by jinak neprošel,“
potvrzuje Marek Pavlík, zakladatel a CEO portálu hypotecnikalkulacka.cz.
Ručení nemovitostí
Pokud má rodina další nemovitost, může sloužit jako dodatečné zajištění úvěru. Banka tím získá vyšší hodnotu zástavy, což může vést ke schválení vyšší hypotéky nebo k výhodnějším podmínkám. V takovém případě ale musí být nemovitost zatížitelná – tedy bez právních vad či exekucí.
Výhody i rizika: na co si dát pozor
Ačkoliv rodinná pomoc může být vstupenkou k vlastnímu bydlení, není bez rizik. Je důležité brát v úvahu i dlouhodobé důsledky – právní, daňové i vztahové.
Například v případě spoludlužnictví je druhá osoba plně odpovědná za splácení. Pokud by hlavní dlužník přestal splácet, banka se obrátí i na spoludlužníka. Ručitel je zase odpovědný až v případě, že selže hlavní dlužník, ale i tak jde o vážný závazek.
Typická úskalí rodinné pomoci:
- Riziko zhoršení vztahů v rodině při finančních problémech
- Potřeba právního zajištění (darovací smlouvy, smlouvy o půjčce)
- Daňové aspekty darů mimo přímé příbuzné
- Odpovědnost spoludlužníků a ručitelů v případě nesplácení
Proto je důležité, aby každá forma pomoci byla pečlivě promyšlena, smluvně podložena a oběma stranami pochopena.
Pomoc rodiny a pravidla banky: co ovlivňuje schválení
Banky při schvalování hypotéky zohledňují především tři klíčové parametry: výši příjmů, výši stávajících závazků a hodnotu zastavené nemovitosti. Pokud tedy rodina přispěje přímo k některému z těchto aspektů, zvyšuje tím šanci na schválení.
Například:
- Přímá finanční pomoc snižuje potřebu vysoké hypotéky → lepší LTV
- Spoludlužník navyšuje součet příjmů → lepší DSTI a DTI
- Další nemovitost k ručení zvyšuje jistotu banky → flexibilnější podmínky
Důležité je však vždy komunikovat s bankou předem a ověřit, jak konkrétní instituce na daný typ pomoci pohlíží. Ne každá banka přistupuje k nestandardním formám financování stejně.
Kdy se rodinná pomoc opravdu vyplatí?
Rodinná pomoc může být rozhodující zejména:
- U mladých žadatelů bez dostatečných úspor
- V případech, kdy žadatel má stabilní příjem, ale vysoké závazky
- Když je potřeba snížit LTV pod hranici 80 % kvůli výhodnějším sazbám
- Při stavbě domu nebo koupi bytu, kde je potřeba rychle složit rezervační zálohu
V těchto případech může i malá pomoc rozhodnout o schválení úvěru – nebo jeho odmítnutí.
Alternativy: když rodina nemůže nebo nechce pomoci
Ne každý má možnost obrátit se na rodiče nebo sourozence. Existují ale i jiné způsoby, jak si situaci zlepšit:
- Počkejte a zvýšíte si bonitu: například změnou zaměstnání nebo snížením závazků
- Zvažte družstevní bydlení, kde se často nevyžaduje hypotéka na celou hodnotu nemovitosti
- Podívejte se na kombinované financování: hypotéka + stavební spoření
- Využijte přechodné financování, které umožňuje získat čas na dořešení vstupních podmínek
Vlastní bydlení díky rodině není iluze
Nedostupnost hypoték je dnes realitou – ale nemusí to znamenat konec snu o vlastním bydlení. Pomoc rodičů, sourozenců nebo jiných blízkých může zásadně změnit výsledek žádosti. Ať už formou daru, spoludlužnictví nebo ručení, důležité je řešit vše s rozvahou a dobrým poradenstvím.
Než se do procesu pustíte, doporučujeme konzultaci s hypotečním specialistou, který vám pomůže vyhodnotit rizika, vybrat vhodnou banku a vše správně nastavit. Taková konzultace je často zdarma a může vám ušetřit nejen peníze, ale i rodinné vztahy.
