Co si z článku odnést
- Nemovitost s hypotékou lze prodat i před jejím splacením, ale je potřeba získat souhlas banky a řešit výmaz zástavního práva v katastru.
- Při prodeji můžete hypotéku buď doplatit z kupní ceny, převést na kupujícího, nebo ji nechat kupujícího refinancovat vlastní hypotékou.
- Banka si může účtovat poplatek za vystavení potvrzení nebo vyčíslení zůstatku, i když zákon předčasné splacení ve vybraných případech zpoplatnit neumožňuje.
- Pokud kupující převezme vaši hypotéku, musí projít schvalovacím procesem banky – ta posoudí jeho bonitu a rozhodne, zda převod povolí.
- Pro úspěšný prodej budete potřebovat mimo jiné aktuální vyčíslení zůstatku hypotéky, kupní smlouvu, potvrzení banky o výmazu zástavy a úschovu kupní ceny.
- Výmaz zástavy z katastru může trvat až 30 dní, samotné vyčíslení zůstatku zabere 7–10 pracovních dnů – s těmito lhůtami je potřeba počítat.
Prodat nemovitost s hypotékou jde – ale má to pravidla
Hypotéka je zástavní právo zapsané v katastru nemovitostí, a právě to bývá hlavním kamenem úrazu při prodeji. Nemovitost zatížená hypotékou totiž nelze jednoduše prodat bez souhlasu banky. Neznamená to ale, že by prodej nebyl možný – právě naopak. Existuje několik legálních a běžně využívaných cest, jak postupovat.
Podle Marka Pavlíka, zakladatele hypotecnikalkulacka.cz, je klíčem především komunikace s bankou:
„Klienti často odkládají kontakt s bankou až do chvíle, kdy mají kupujícího. Přitom právě včasné jednání s hypotečním specialistou i bankou může celý proces zjednodušit, zrychlit a v konečném důsledku i finančně ušetřit.“
Marek Pavlík, zakladatel hypotecnikalkulacka.cz
Možnosti prodeje nemovitosti s hypotékou
Při prodeji máte v zásadě tři základní varianty, jak se s hypotékou vypořádat:
1. Předčasné splacení hypotéky
Nejjednodušší varianta z pohledu převodu vlastnictví – hypotéku před prodejem sami splatíte, často z kupní ceny nemovitosti. Banka pak vydá souhlas se zánikem zástavního práva, a převod v katastru proběhne bez komplikací. Je však třeba si ověřit, zda vám nevznikne poplatek za předčasné splacení, pokud se nejedná o prodej spojený s tzv. „důležitým životním důvodem“ – právě prodej nemovitosti mezi ně často spadá.
2. Převzetí hypotéky kupujícím
Pokud má kupující zájem a banka souhlasí, je možné hypotéku tzv. převést na nového majitele. Jde o administrativně náročnější proces, ale u některých nemovitostí s výhodnými sazbami to dává ekonomický smysl. Banka ale vždy prověřuje bonitu nového dlužníka.
„Převod hypotéky není automatický. Záleží na tom, zda banka uzná nového kupujícího za dostatečně bonitního. U kvalitního zájemce to ale může být výhodná cesta pro obě strany – prodávající se zbaví závazku a kupující získá výhodné podmínky.“
dodává Miroslav Majer, CEO portálu hypotecnikalkulacka.cz
3. Splacení hypotéky novou hypotékou kupujícího
Běžný scénář: kupující si sjedná vlastní hypotéku, z níž bude uhrazena stávající hypotéka prodávajícího. Banka prodávajícího vystaví tzv. vyčíslení zůstatku a závazek k výmazu zástavy, který slouží bance kupujícího jako podklad pro čerpání nové hypotéky. Proces je sice papírově náročnější, ale standardizovaný.
Jak postupovat krok za krokem
Celý proces může mít různé časové rámce podle zvoleného postupu, ale základní kostra vypadá takto:
- Oslovte svou banku a požádejte o vyčíslení zůstatku hypotéky.
- Dohodněte se s kupujícím na způsobu vypořádání hypotéky.
- Získejte souhlas banky s prodejem, případně s převodem hypotéky.
- Sepište kupní smlouvu a smlouvu o úschově kupní ceny.
- Nechte si od banky vystavit potvrzení o výmazu zástavního práva nebo souhlas s převodem.
- Po úhradě závazku zajistěte výmaz zástavního práva v katastru nemovitostí.
- Převod vlastnictví nemovitosti se dokončí podáním návrhu na katastr.
Jaké dokumenty budete potřebovat
Dle typu prodeje budete nejčastěji potřebovat:
- aktuální vyčíslení zůstatku hypotéky
- souhlas banky s prodejem či převodem zástavy
- kupní smlouvu (nejlépe s právníkem nebo notářem)
- smlouvu o úschově kupní ceny (advokátní, notářské nebo bankovní úschova)
- potvrzení banky o budoucím výmazu zástavního práva
- návrh na vklad do katastru
Poplatky, které vás mohou překvapit
Přestože od 1. 12. 2016 platí, že předčasné splacení hypotéky je zdarma v případě prodeje nemovitosti, existují případy, kdy vám může být naúčtován administrativní poplatek, např. za vystavení potvrzení nebo vyčíslení. Některé banky si účtují i poplatek za souhlas s výmazem zástavního práva.
Zároveň je důležité počítat s časovou rezervou. Vyčíslení trvá obvykle 7–10 pracovních dnů, katastrální úřad má na převod až 30 dnů.
Kdy je nejlepší hypotéku doplatit?
Pokud máte hypotéku s vysokým úrokem a prodáváte nemovitost za výhodnou cenu, může být předčasné splacení výhodnější než převod. Obzvlášť pokud by nový kupující nezískal tak dobré podmínky nebo by banka převod zamítla.
Naopak pokud máte fixovaný úrok 2 % z let 2020–2021, a nový kupující o něj má zájem, může převod hypotéky dávat smysl.
Nejčastější chyby při prodeji s hypotékou
- Zbytečné zdržení kvůli pozdnímu kontaktu s bankou
- Nesprávně vyčíslený zůstatek nebo prošlé potvrzení
- Nedostatečné zajištění úschovy kupní ceny
- Absence právního dohledu nad smlouvami
- Chybné nebo neúplné podání na katastr
