Doba se mění, podmínky pro získání hypotéky také
Základní podmínky pro získání hypotečního úvěru od banky reguluje svými pokyny Česká národní banka (ČNB), jednotlivé banky se jimi musí řídit. Aby to ale nebylo tak jednoduché, banky si k těmto podmínkám přidávají další a další. Zdá se vám to od nich nefér? Možná ano, na druhou stranu chrání jak vás, abyste nespadli do zbytečné dluhové pasti, tak sebe a svoji investici. Chtějí mít totiž jistotu, že dokážete úvěr splácet.
Jaké podmínky musí žadatel o hypotéku splnit?
Když se rozhodnete požádat o hypoteční úvěr nebo chcete třeba i refinancovat stávající hypotéku, musíte počítat s tím, že si vás banka důkladně prověří. Každá banka má podmínky nastavené maličko jinak a má většinou jinou metodiku skóringu, některá je přísnější, jiná mírnější, všechny se ale přece jen na něčem shodnou. Obecně se totiž zaměřují na 7 věcí. O jaké jde?
Věk
První podmínkou je samozřejmě věk. O hypotéku si může zažádat ten, kdo je starší 18 let. Na tom není nic zvláštního, s horní věkovou hranicí už je to ale složitější. I ta je totiž u hypotéky stanovena. Jednotlivé banky si horní věkovou hranici stanoví každá zvlášť, obvykle se ale hranice pohybuje kolem 67 let věku. Do té doby je třeba úvěr splatit.
Pobyt v ČR
V ČR platí, že kdo tady chce získat hypotéku, musí mít buď:
- Trvalý pobyt na území ČR – to běžný český občan hravě splní.
- Přechodný pobyt na území ČR v případě, že žadatel je občanem jiného státu EU.
- Trvalý pobyt, pokud pochází z jiné země.
- Pokud jde o slovenského občana, ten má výjimku a nemusí žádný pobyt dokládat.
Dostatečný příjem
Příjem je jednou ze základních podmínek toho, aby banka vaší žádosti o hypotéku vyhověla. Musí být dostatečně vysoký, abyste hypotéku zvládli splácet, a přitom jste mohli vést normální život. Není stanovena konkrétní částka, záleží totiž na tom, kolik si chcete půjčit, za jak dlouho byste hypotéku chtěli doplatit a na úrokové sazbě úvěru. Počítejte ale s tím, že čím víc si chcete půjčit, tím vyšší by měl být váš příjem. Zároveň nezapomeňte na to, že ho musíte doložit, nestačí o něm jen banku ústně informovat.
Že tedy nevíte, podle čeho se orientovat? Nápovědou mohou být pokyny ČNB, které stanoví, že výše splátky hypotečního úvěru nesmí být vyšší než 50 % vašeho čistého měsíčního příjmu.
A co se do příjmu počítá? Je to jen mzda ze zaměstnání nebo i něco jiného? Mzda je samozřejmě základ, kromě ní se do příjmu započítávají třeba i příjmy z podnikání, rodičovský příspěvek, výživné na dítě, různé druhy důchodů, příjmy z pronájmu, odměna pěstouna, renta apod.
Bonita žadatele nebo žadatelů
Než vám banka úvěr schválí nebo naopak zamítne, ověří si vaši bonitu. Provede tak bankovní zhodnocení toho, zda dokážete úvěr splácet. A jak si to banka ověří? Vodítkem je váš doložený příjem, záznam v registru dlužníků, případně další půjčky a závazky, které máte.
Víte, že uškodit vám při ověřování bonity může i nevyužívaný kontokorent nebo kreditní karta? Než se rozhodnete o hypotéku žádat, je tak fajn si u zkušeného hypotečního specialisty nechat ověřit bonitu a případně ten kontokorent nebo kreditní kartu zrušit a zvýšit tak své šance.
Kontrola registru dlužníků
Už v předchozím bodě jsme zmínili, že banky si ověřují vaše případné záznamy v registrech dlužníků. Konkrétně jde o BRKI, NRKI a SOLUS, banky kontrolují záznamy 3-5 let zpětně. Pokud tam máte jen drobnější prohřešky, nemusíte se znepokojovat, vaše šance na schválení hypotéky to nejspíš neohrozí, jen se může stát, že dostanete vyšší úrok.
Jaká je hodnota nemovitosti do zástavy?
Hypotéka je zajištěná zástavním právem k nemovitosti, která se nachází na území ČR, je zapsaná v katastru nemovitostí a určená k bydlení. Většinou jde o financovanou nemovitost, není to ale nutností. Důležitá je hodnota zastavované nemovitosti. Pokud jedna nemovitost na výši hypotéky nestačí, můžete ručit i více nemovitostmi naráz.
Aktuálně vám banky mohou poskytnout úvěr maximálně do výše 90 % hodnoty nemovitosti, zbylých 10 % musíte uhradit ze svého. Je ale třeba počítat s tím, že pořízení nemovitosti není jen o jejím zaplacení, ale také o úhradě poplatků jako třeba poplatek za notáře nebo provize realitní kanceláři. Jen výjimečně banka poskytne vyšší než 90% hypotéku.
Víte, že když máte vlastní byt nebo dům a chcete hypotéku jako investici do další nemovitosti, získáte maximálně 80 % hodnoty zástavy? Jde totiž o investiční hypotéku a pro tu platí jiné podmínky.
Podmínky ČNB pro získání hypotečního úvěru
Česká národní banka jako centrální banka v minulosti stanovila limity, které je třeba splnit, aby žádost o hypotéku byla úspěšná. O jakých limitech je řeč?
- LTV jako poměr výše půjčky vůči hodnotě nemovitosti. Podle ČNB může hypotéka dosáhnout maximálně 90 % z hodnoty nemovitosti. Ve výjimečných případech to může být i více, takových hypoték ale nesmí být víc než 5 % z celkového objemu hypoték. Pro investiční nemovitosti platí, že hypotéka může dosáhnout maximálně výše 80 % z hodnoty zastavované nemovitosti.
- DSTI, tedy poměr výše splátek a čistého měsíčního příjmu žadatele nebo žadatelů. Započítávají se sem nejen splátky hypotéky, ale i dalších úvěrů. Výše všech splátek může dosáhnout maximálně 50 % z vašeho čistého měsíčního příjmu.
