Co si z článku odnést
- Česká banka vám typicky neposkytne hypotéku na nemovitost v zahraničí – řešením může být zástava jiné nemovitosti v ČR
- V zahraničí si můžete vzít hypotéku přímo u tamní banky, ale připravte se na vyšší nároky na bonitu, jazyk a dokumentaci
- V některých státech (např. Španělsko, Portugalsko, Rakousko) mohou cizinci získat hypotéku s LTV kolem 60–70 %
- Je nutné počítat s výdaji na právní služby, daně, poplatky za zápis a správu – celkový náklad může přesáhnout 10 % z kupní ceny
- Pokud plánujete nemovitost pronajímat, nezapomeňte na daňovou povinnost ve dvou státech a případnou nutnost registrace k DPH
- Největší přínos přináší zahraniční nemovitosti v eurech – diverzifikace měny, hodnoty i tržních cyklů
Proč lidé investují do nemovitostí v zahraničí
Investice do zahraniční nemovitosti může plnit několik funkcí současně: ochranu majetku před inflací, pasivní příjem z pronájmu, zajištění na důchod nebo místo pro rekreaci. Velkou výhodou je možnost měnové a geografické diverzifikace, což je klíčové zejména v době ekonomické nejistoty.
Zájem roste zejména o Španělsko, Chorvatsko, Portugalsko, Rakousko či Itálii, kde lze stále pořídit nemovitosti s dobrým poměrem ceny a výnosu. V posledních letech se přidávají i severní země jako Norsko nebo Finsko, a to kvůli stabilitě trhu a právní ochraně vlastníků.
Jak financovat zahraniční nemovitost: Česká nebo zahraniční hypotéka?
Zásadní otázkou každého investora je, kde a jak hypotéku získat. V zásadě existují dvě možnosti:
1. Hypotéka od české banky se zástavou v ČR
Většina českých bank neumožňuje poskytnout hypotéku na koupi zahraniční nemovitosti, pokud není zajištěna jinou nemovitostí na území České republiky. Tato možnost je ale využitelná zejména pro ty, kteří již vlastní byt nebo dům v ČR bez zástavy nebo s nízkým zůstatkem úvěru.
Banka vám poskytne klasickou hypotéku (účelovou či americkou), přičemž jako zajištění uvede vaši tuzemskou nemovitost. Výhodou je známé prostředí, česká legislativa a nižší úrokové sazby. Nevýhodou je, že riziko investice v zahraničí nesete vy, zatímco banka má jistotu v podobě tuzemského majetku.
2. Hypotéka od zahraniční banky
Alternativou je hypotéka přímo v zemi, kde nemovitost kupujete. Tento přístup může být výhodnější v případě, že nemáte v ČR vhodnou nemovitost k ručení, nebo chcete financování v měně, ve které bude nájemní příjem.
Získání úvěru ale bývá náročnější – mnoho zemí omezuje možnost cizinců získat hypotéku (například v Chorvatsku nebo Řecku je proces komplikovaný). V západní Evropě je ale situace příznivější – například ve Španělsku nebo Portugalsku lze získat hypotéku až na 70 % LTV. Počítejte však s:
- nutností přeložit a notářsky ověřit příjmové dokumenty,
- požadavkem na vlastní účet v dané zemi,
- výdaji za právní a realitní služby,
- nutností být fyzicky přítomen při podpisu.
„Zahraniční hypotéka se může vyplatit, pokud je dobře právně ošetřena a odpovídá vašemu investičnímu plánu. Klíčové je vždy znát místní pravidla, daňové povinnosti a stabilitu trhu,“
upozorňuje Miroslav Majer, CEO portálu hypotecnikalkulacka.cz.
Na co si dát pozor při nákupu v zahraničí
Právní a daňové prostředí se v jednotlivých zemích liší. Co je v Česku standardem, může být jinde problém. Například ve Francii nebo Rakousku se běžně platí daň z převodu nemovitosti ve výši 5–10 %, navíc je nutné zaplatit i notářské poplatky a registrace v katastru.
Dále je nutné:
- ověřit vlastnictví a právní stav nemovitosti (existují i případy tzv. „nelegální výstavby“),
- zajistit přítomnost soudního překladatele nebo lokálního právníka,
- spočítat celkový náklad včetně daní, pojištění a provozních výdajů,
- mít plán pro správu nemovitosti (lokální správa, kontakt s nájemníky, údržba).
„Základním doporučením je obrátit se na zkušeného realitního zprostředkovatele v cílové zemi. Vyhnete se tak právním nástrahám a chybným rozhodnutím, které mohou vyjít draho,“
dodává Marek Pavlík, zakladatel portálu hypotecnikalkulacka.cz.
Výhody a nevýhody investice do zahraniční nemovitosti
Důležitou součástí rozhodnutí by měla být i úvaha o dlouhodobém přínosu:
Mezi výhody patří možnost pronájmu v eurech, vyšší zhodnocení v některých lokalitách a diverzifikace mimo českou ekonomiku. Navíc jde často o nemovitosti v turisticky atraktivních místech, což zvyšuje jejich potenciál.
Nevýhody zahrnují vyšší administrativní zátěž, kurzové riziko, daňovou povinnost ve dvou zemích a složitější správu, pokud nejste fyzicky přítomni.
Je to investice pro každého?
Ne. Zahraniční nemovitost není pro každého investora. Vyžaduje vysoký vstupní kapitál, dlouhodobý horizont a alespoň základní znalost cizího trhu. Ideální je pro zkušenější investory, kteří již mají diverzifikované portfolio a chtějí jej doplnit o nemovitostní složku v jiné zemi a měně.
Důležité je si uvědomit, že výnosy z pronájmu mohou podléhat dvojímu zdanění, a je třeba nastavit správné smlouvy a přiznání. Pro začínající investory může být vhodnější nejprve vyzkoušet domácí trh.
Získání hypotéky na investiční nemovitost v zahraničí není nemožné, ale rozhodně není jednoduché. Klíčem k úspěchu je pečlivá příprava, realistický plán a právní jistota. Pokud máte vhodnou nemovitost k ručení v Česku, vyplatí se začít tam. V opačném případě je nutné navázat kontakt s důvěryhodnou bankou a realitním specialistou v zahraničí.
Při správném nastavení může být tato forma investice nejen zajímavým diverzifikačním prvkem, ale i zdrojem pravidelného příjmu – navíc s přesahem do životního stylu a osobních plánů.
