Co si z článku odnést
- Při koupi bytu je klíčové zkontrolovat stav SVJ, včetně hospodaření, úvěrů a plánovaných investic.
- Technický stav domu může skrývat zásadní vady, které nejsou na první pohled viditelné.
- Realitní makléř má smluvní povinnost vůči prodávajícímu, ne vůči kupujícímu – jeho zájmem je prodej.
- Vyžádat si můžete výpisy ze zápisů SVJ, rozvahu, plán oprav i revizní zprávy.
- Nedostatečná kontrola může vést k dodatečným nákladům ve výši desítek až stovek tisíc korun.
Realitní makléř není váš poradce
Při prohlídce bytu často zaznívá celá řada líbivých frází: „SVJ je v pořádku“, „žádné závazky nemají“, „dům je po rekonstrukci“ nebo „žádné opravy se neplánují“. A právě v těchto větách se často skrývá problém. Realitní makléř zastupuje prodávajícího, a jeho hlavním cílem je úspěšně uzavřít obchod. Z logiky věci tak není nestranný, ani povinný vás upozornit na všechny potenciální problémy.
„Makléř může působit jako přítel kupujícího, ale právně i obchodně jedná vždy ve prospěch prodávajícího. Pokud si kupující sám nevyžádá dokumenty od SVJ, často kupuje zajíce v pytli,“
doporučuje být v těchto situacích velmi obezřetný Marek Pavlík, zakladatel portálu hypotecnikalkulacka.cz.
Nespoléhejte tedy na sliby nebo ústní ujištění. Žádejte konkrétní podklady a ověřujte je z více zdrojů. Klíčové informace si můžete vyžádat přímo od majitele, správce objektu nebo předsedy SVJ.
Co je SVJ a proč jeho stav rozhoduje?
Společenství vlastníků jednotek (SVJ) je právnická osoba, která zajišťuje správu a údržbu společných částí domu. Je odpovědná za technický stav objektu, plánování oprav, financování provozu a hospodaření s rozpočtem domu. Pokud SVJ nefunguje správně nebo má špatné hospodaření, budete se jako nový vlastník automaticky podílet na všech problémech a závazcích.
Zásadní roli hraje například výše fondu oprav, případně informace o již schválených, ale dosud neuskutečněných rekonstrukcích. Pokud je dům před výměnou výtahu nebo zateplením fasády, náklady mohou jít do statisíců korun – a bude se na ně složit každý vlastník. Totéž platí pro případné úvěry, které SVJ čerpá nebo má v plánu.
Jaké dokumenty si vyžádat před koupí bytu?
Než se rozhodnete podepsat kupní smlouvu, měli byste mít k dispozici kompletní přehled o fungování a stavu SVJ. Odborníci doporučují si vyžádat především následující dokumenty:
- Zápisy z posledních schůzí SVJ – obsahují informace o plánovaných opravách, rozdělení nákladů i názory ostatních vlastníků.
- Rozvahu a výkaz zisků a ztrát SVJ – získáte přehled o hospodaření, zůstatku ve fondu oprav, příjmech a výdajích.
- Přehled úvěrů – pokud SVJ čerpá úvěr (např. na zateplení), vstupujete tím do závazku i vy jako nový vlastník.
- Dlouhodobý plán oprav – z něj zjistíte, co dům čeká v příštích letech a kolik to může stát.
- Revizní zprávy technických zařízení – výtahy, plynové kotelny, elektroinstalace – vše by mělo být pravidelně kontrolováno a evidováno.
- Stanovy SVJ a pravidla pro hlasování – ujasní vám, jak se rozhoduje o investicích a co jako nový vlastník můžete ovlivnit.
Není nutné být právník – ale mít tyto informace vám umožní vyhodnotit, zda dům není tikající finanční bomba. Zkušený realitní makléř by měl být schopen tyto dokumenty zprostředkovat. Pokud se tomu vyhýbá, je to důvod k opatrnosti.
Technický stav domu může být klíčový
I když byt samotný působí na první pohled bezvadně, technický stav celého domu může zásadně ovlivnit nejen vaše pohodlí, ale i náklady do budoucna. Staré stoupačky, zatékající střecha, nefunkční izolace nebo nerekonstruované sklepy mohou vést k rozsáhlým opravám – a ty platíte společně se sousedy.
Proto má smysl zajímat se o konkrétní oblasti:
- kdy byla naposledy opravována střecha,
- zda je dům zateplen,
- v jakém stavu jsou výtahy,
- kdy proběhla rekonstrukce rozvodů vody, elektřiny a plynu,
- jak funguje odvodnění a kanalizace.
„Technický stav domu není vždy vidět na první pohled. Pokud má SVJ rozumně nastavený plán oprav a pravidelně investuje, je to známka dobré správy. Pokud se roky nic neudělalo, je potřeba počítat s nárazovými výdaji,“
dodává Miroslav Majer, CEO portálu hypotecnikalkulacka.cz.
Dejte si pozor i na neviditelná rizika
Kromě viditelných technických závad a finanční situace SVJ mohou existovat i další, méně zjevné problémy. Například neshody mezi vlastníky, nízká účast na schůzích, neochota investovat nebo špatná komunikace s dodavateli. Tyto problémy se často projeví až ve chvíli, kdy už byt vlastníte – a bohužel mohou vést k paralýze jakéhokoliv rozvoje domu.
Zkontrolujte proto také:
- jaká je účast na schůzích SVJ (často uvedeno v zápisech),
- zda nedošlo k nedávné změně správce,
- kolik vlastníků neplatí do fondu oprav,
- jaké jsou zkušenosti ostatních obyvatel domu.
Získat tyto informace není snadné, ale právě ony mohou rozhodnout, zda bude bydlení v daném domě klidné, nebo noční můra.
Nenechte se odbýt – a klidně si vezměte odborníka
Pokud si nejste jisti, jak posoudit stav SVJ nebo technický stav domu, není ostuda požádat o pomoc. Existují specialisté na stavební inspekce, kteří provedou nezávislé zhodnocení domu a bytu. Stejně tak vám právník může pomoci rozklíčovat účetní dokumenty SVJ nebo posoudit zápisy z valných hromad.
Cena za takovou službu bývá v jednotkách tisíc korun – což je zanedbatelné ve srovnání s rizikem, že vás po koupi bytu čeká neplánovaná investice ve výši 150 000 Kč na nový výtah nebo sanaci sklepů.
Důvěřuj, ale prověřuj
Koupě bytu je víc než jen podpis smlouvy a předání klíčů. Je to vstup do fungujícího společenství, které má své náklady, závazky i dlouhodobé plány. Nespoléhejte na líbivá slova makléřů nebo prodávajících – chtějte fakta, čísla a dokumenty. Dům není jen obal, ale komplexní systém, který musí dlouhodobě fungovat.
Buďte aktivní a ptejte se. Čím více informací si před koupí vyžádáte, tím klidnější a jistější vaše rozhodnutí bude.
