Co si z článku odnést
- Hypotéku na zahraniční nemovitost v ČR umožňují jen některé banky, a to pouze v rámci individuálního posouzení.
- Nejčastěji bývá podmínkou ručení nemovitostí na území České republiky.
- Výhodnější a realističtější variantou bývá hypotéka přímo od banky v zemi, kde se nemovitost nachází.
- Úroky z hypotéky na nemovitost mimo ČR si nelze odečíst z daňového základu.
- Právní i daňové aspekty se v jednotlivých zemích výrazně liší – bez konzultace s odborníky se neobejdete.
Touha po druhém domově a realita hypotečního financování
Stále více lidí přemýšlí o tom, že by si pořídili nemovitost za hranicemi – nejčastěji ve formě rekreačního bydlení, investice do krátkodobého pronájmu nebo jako bezpečné uložení peněz v nejisté době. Chorvatsko, Itálie, Španělsko nebo Rakousko patří k nejoblíbenějším destinacím, a to nejen kvůli své geografické dostupnosti, ale i díky příznivějším cenám v porovnání s českými realitami. V takovém případě však často vyvstane otázka financování. A právě zde začíná být situace složitější.
Zatímco na český byt získáte hypotéku během několika týdnů, v případě zahraniční nemovitosti se celý proces zásadně komplikuje. Nejen kvůli přísnějším podmínkám bank, ale i kvůli právním a daňovým rozdílům, které mezi Českem a cílovou zemí existují.
Hypotéka z české banky? Možnost, která má řadu háčků
V České republice v současnosti jen omezený počet bank umožňuje financování zahraniční nemovitosti. I u těch, které takovou službu oficiálně nabízejí, bývá každá žádost posuzována individuálně a je podmíněna přísnými požadavky. Nejčastěji se setkáte s tím, že banka akceptuje zahraniční nemovitost pouze v případě, že se nachází na území Evropské unie. Mimo ni je šance na získání hypotéky téměř nulová.
Nejběžnější podmínkou bývá ručení jinou nemovitostí v Česku. Znamená to, že pokud vlastníte například dům nebo byt bez zástavy, můžete jej použít jako zajištění úvěru, který pak využijete na koupi domu třeba v Chorvatsku. Bez takového zajištění se však české banky do financování nemovitostí v zahraničí pouštět nechtějí.
vysvětluje Marek Pavlík, zakladatel portálu hypotecnikalkulacka.cz.
„Zájem o zahraniční nemovitosti roste, ale hypoteční trh na tento trend zatím dostatečně nereaguje. Banky se logicky obávají složité vymahatelnosti pohledávek mimo Česko a raději podmiňují financování dodatečným zajištěním v tuzemsku,“
Hypotéka v zahraničí: Realističtější a často i výhodnější cesta
Mnohem častěji investoři volí cestu hypotéky v místě, kde se nemovitost nachází. Zejména ve státech s rozvinutým realitním trhem, jako je Španělsko, Francie nebo Portugalsko, je běžné, že místní banky poskytují hypotéky i zahraničním zájemcům.
Výhodou této varianty je, že místní banky dobře znají trh, legislativu i standardní smluvní dokumentaci. Díky tomu bývá proces schvalování často méně komplikovaný než v české bance. Navíc můžete ručit samotnou kupovanou nemovitostí, což znamená, že nemusíte mít jiný majetek k zástavě.
Mějte však na paměti, že jakožto nerezident budete pravděpodobně čelit přísnějším podmínkám – například kratší splatnosti, vyšší úrokové sazbě nebo nižší maximální výši úvěru vůči hodnotě nemovitosti (LTV). V některých zemích může být také vyžadována osobní přítomnost u podpisu smlouvy či notáře.
Jaké dokumenty budete potřebovat?
Pokud se rozhodnete žádat o hypotéku v zahraničí, připravte si poměrně rozsáhlý soubor dokumentů. Zde je stručný výčet nejčastěji požadovaných dokladů:
- potvrzení o příjmu a zaměstnání (nebo daňové přiznání, pokud jste OSVČ), často v přeložené formě,
- výpis z registru dlužníků (v některých zemích je možné dodat český výpis),
- identifikační doklady a doklad o trvalém bydlišti,
- návrh kupní smlouvy nebo rezervační smlouvy,
- odhad tržní hodnoty nemovitosti od certifikovaného odhadce,
- informace o účelu nemovitosti (osobní potřeba vs. investiční využití).
V určitých zemích může být nutné zapojení místního právníka nebo notáře, který zajistí právní správnost transakce. Vždy se informujte o specifikách dané země, protože proces se může zásadně lišit i mezi státy EU.
Odpočet úroků a daňové aspekty: Nepočítejte s úlevami v ČR
Jednou z důležitých otázek, kterou by si měl každý investor položit, je, zda bude možné úroky z hypotéky uplatnit jako odpočet v rámci daňového přiznání. Odpověď je jednoduchá: v naprosté většině případů ne.
Český zákon o daních z příjmů totiž umožňuje odečíst úroky pouze z těch hypoték, které slouží k financování vlastního bydlení na území České republiky. Nemovitosti v zahraničí, byť určené k osobnímu využití, tuto podmínku nesplňují. Odpočet úroků proto není možný.
upozorňuje Miroslav Majer, CEO portálu hypotecnikalkulacka.cz
„Setkáváme se s tím, že klienti automaticky předpokládají, že když splácí hypotéku, mají nárok na daňový odpočet. U zahraničních nemovitostí to ale neplatí a často jde o nepříjemné překvapení,“
Kdy má smysl o hypotéce do zahraničí uvažovat?
Rozhodování o koupi zahraniční nemovitosti a jejím financování by nemělo být unáhlené. Hypotéka v zahraničí dává smysl především tehdy, pokud plánujete dlouhodobý pobyt nebo pronájem v turisticky atraktivní oblasti, nebo pokud máte hlubší znalosti lokálního trhu.
Důležitým předpokladem je také dostatečná finanční rezerva, protože vstupní náklady mohou být vyšší – ať už kvůli nutnosti překladů, právních služeb, nebo vyšším poplatkům. Výhodou může být diverzifikace investičního portfolia a zajištění příjmů v jiné měně.
