Vyplatí se koupit nebo stavět? Jaká jsou pro a proti

Koupě novostavby je nejrychlejší

Nejrychlejším a nejjednodušším způsobem, jak se stát majitelem vlastního bydlení, je koupě hotové novostavby rodinného domu. Výběr domů, které jsou k okamžitému nastěhování, nabízí mnoho developerských projektů. Avšak, kdo chce rychle bydlet, musí počítat s vyšší cenou.

V dnešní době není pořízení novostavby rodinného domu, zejména v Praze, Brně a dalších velkých městech a jejich okolí, levnou záležitostí. Například v oblasti 20 kilometrů od Brna jsou ceny novostaveb nejčastěji v rozmezí od 13 do 17 milionů korun.

Cena se odvíjí od umístění, velikosti domu a pozemku, použitých stavebních materiálů a úrovně vnitřního vybavení. Developerské společnosti nabízí dokončené rodinné domy k okamžitému nastěhování, nebo domy v hrubé fázi stavby.

Vyjednávání o ceně se vyplatí

V důsledku zvýšení úrokových sazeb hypoték dochází k poklesu poptávky po nemovitostech. Kupující, kteří mají již zajištěné financování, jsou zvýhodnění a mohou se pokusit vyjednat slevu. Někteří developeři stimulují trh tím, že nabízejí vybavení novostavby v ceně, například kuchyňskou linku.

U některých z nich se můžete setkat s kompenzací splátky hypotéky, kdy vám mohou po dobu několika let doplácet rozdíl mezi měsíční splátkou hypotéky s aktuální tržní úrokovou sazbou a splátkou s vypočtenou akční sazbou 2,99 procenta. Je důležité pečlivě sledovat i další parametry a podmínky hypotéky a nechat si proto vypracovat nezávislé srovnání nabídek hypoték od více bank.

Koupě staršího rodinného domu

Starší rodinné domy jsou finančně dostupnější než novostavby. Při výběru je však nutné důkladně zhodnotit jejich aktuální technický stav a odhadnout náklady na případné opravy. Zejména domy z první poloviny minulého století mohou být energeticky náročné a často nevyhovují dnešním standardům.

V posledních dvou letech došlo k výraznému zdražení stavebních materiálů a prací, a proto jsou rekonstrukce a opravy stále nákladnější. Při plánování oprav je tedy důležité pečlivě spočítat náklady na novou hydroizolaci a zateplení celého domu, výměnu oken a dveří, elektroinstalaci, rozvody vody, stavební úpravy v interiéru nebo kompletní rekonstrukci koupelny.

Jak se vyvíjejí ceny stavebních materiálů

V posledních letech se ceny stavebních materiálů měnily jen minimálně, ale v roce 2021 a 2022 došlo k výraznému zdražení některých materiálů a ceny se během měsíce zvýšily i o desítky procent. V průměru se od začátku roku 2021 do konce roku 2022 ceny stavebních materiálů zvýšily o více než 40 procent. 

Pokud se chystáte koupit starší dům, musíte brát v úvahu náklady na jeho rekonstrukci a opravy, a to i při plánování financování hypotékou. Vložená částka do oprav nemusí zvýšit hodnotu domu o celou tuto částku.

Způsoby financování rekonstrukce

Existuje několik možností, jak financovat rekonstrukci domu, například hypotékou nebo úvěrem od stavební spořitelny. Výhodou úvěru od spořitelny je, že nemusí být zajištěný nemovitostí a lze získat až 2,5 milionu korun s dobou splatnosti až 25 let. Nicméně úroková sazba je obvykle vyšší než u hypotéky. Další možností je použít úvěr ze stavebního spoření k financování instalace fotovoltaických panelů nebo tepelného čerpadla.

Kdy sáhnout po demolici domu

Řešením v některých případech staršího rodinného domu není jeho rekonstrukce, ale demolice a následná výstavba nového domu, což může být ekonomicky výhodnější. Toto řešení je vhodné zejména v situacích, kdy jsou základy stavby, nosné zdi nebo dispozice domu ve špatném technickém stavu a potřebují výraznou úpravu. Důležité je také při prohlídce domu zjistit použité stavební materiály, neboť staré vesnické domy bývají postaveny nejen z pálených, ale také nepálených cihel zvaných vepřovice, které nejsou odolné vůči vodě a rychle ztrácí pevnost, pokud dojdou ke styku s vodou.

Stavba domu od úplných základů

Stavba nového rodinného domu má mnoho výhod, včetně možnosti naplánovat si vlastní bydlení. Vybírat můžete buď z nabídky projektů typových domů, nebo si necháte vypracovat vlastní architektonický návrh a projektovou dokumentaci. Při plánování nového domu je důležité zohlednit dispozici stavebního pozemku a respektovat platný územní plán. Ten stanoví, co je v dané lokalitě povoleno stavět, velikost pozemku, kterou lze zastavět, vzdálenost od hranice pozemku, a také zajišťuje napojení na inženýrské sítě.

Pokud nechcete řešit výstavbu sami, můžete tuto činnost svěřit odborné stavební firmě. Nicméně existují i lidé, kteří se rozhodnou stavět svépomocí a i když to může trvat déle, většinou ušetří na nákladech.

Jak financovat výstavbu rodinného domu

Existuje několik způsobů, jak financovat stavbu domu. Můžete použít své vlastní úspory nebo požádat o úvěr. Většina lidí v České republice kombinuje vlastní zdroje s hypotečním úvěrem. Pokud hledáte hypotéku na výstavbu nemovitosti, zjistěte, zda nabízí průběžné čerpání finančních prostředků. Důležité je také správně odhadnout výši hypotéky, protože ceny stavebních materiálů a práce v posledních dvou letech výrazně rostly a mohou se v budoucnu ještě zvýšit. Doporučuje se tedy pečlivě připravit rozpočet stavby a zahrnout v něm jednotlivé položky.